时值盛夏，河北省会石家庄最火热的，不是此起彼伏的摇滚音乐节，而是隐藏在居民区深处、外观破旧却被家长疯抢的“学区房”。

小区道路狭窄、电线缠绕半空、楼道印满广告......如果仅从居住视角，这绝不算“好房子”的标准，但就在石家庄某上述外观的小区，近期成交了一套26平方米、售价112万的房源，虽然总价不算高，但折合单价超过四万每平米，比周边改善新盘价格还要高，且为全款支付。

之所以能卖到上述价格，只因该小区与热门中学相隔一墙，是当地实打实的一线“学区房”。日前，石家庄发布2024年义务教育招生方案，严格落实网上报名、就近入学等原则，这让一些原本打算跨区操作的家长措手不及，于是紧急赶在入学报名前，全款买下学区房。

“往年七八月份是市场淡季，学区房行情也比较稳定，今年招生文件发布后一周，我们店里卖出去了30多套学区房，硬生生把成交拉成了‘旺季’水平，不过部分房源确实价格偏高。”当地一中介表示。

与热门中学一墙之隔，“老破小”摇身成为“硬通货”；与学区房仅一街之隔，街外的房子均价更低，在当下楼市低迷之际，仍有一些特殊情况促成高热案例，为市场行情添上意外的一笔。

“老破小”为何卖出百万高价？

26平方米“老破小”售价超百万！日前，石家庄一套房源成交图在业内流传。

沙坪坝区疾控中心和妇幼保健院迁扩建工程，位于重庆国际物流枢纽园区中南部教育居住片区，占地71亩。紧邻中国西部（重庆）科学城的纵贯动脉科学大道，东、西、南侧均规划有城市道路，交通十分便利。

惠民立交是渝湘复线高速与现有绕城高速交通转换的大型枢纽式互通立交，共设置8条匝道，匝道全长3945米，其中主线桥（双幅分离式设计）以及4座匝道桥共6座桥梁上跨绕城高速，桥梁跨径为66米，是西南地区跨度最大的钢混组合结构简支梁桥。

图片显示，当地位于热门中学旁的市梆子剧院宿舍，一套26.15平方米的“蜗居房”以112万元成交，折合单价42830元/平方米，比周边改善新盘均价都高。“老破小”何以卖出高价？引发广泛关注。

近日，记者来到经手该房源成交的门店，相关中介表示，上述房源成交信息确实为真，房子是在顶楼的位置，业主前几天全款买下，纯粹是为了落户位置，以方便孩子就读一流中学。“因为房型比较特殊，房本面积仅26平方米，所以折合算下来单价较高。”

不仅是这套房子，据中介透露，此前一周时间，他所在门店成交了30多套房，其中大多为家长购置的学区房。即便在该片区已工作近十年，这番情况也让他有些诧异。

“正常来说，每年七八月份是成交淡季，学区房会有成交，但是比较均匀，因夏季高温看房的人也会变少，业主心理预期下降后，甚至会略微降价出售。”中介称，但近一周来，门店不仅成交明显增多，价格也有上涨，最忙的一天陪家长去过户，一直到深夜才结束。

市场淡季为何波澜泛起？这要从石家庄最新发布的招生政策说起。

7月12日深夜，《石家庄市2024年义务教育招生入学工作实施方案》正式公布，文件表示，要根据国家“高效办成一件事”和开展义务教育阳光招生专项行动有关要求，全面推行招生平台一站式招生，实现网上报名、材料审核和招生录取一网通办全覆盖。

相较往年，该文件有一明显变化，即全部转为线上报名。去年，石家庄曾选取37所公办小学进行线上信息采集试点，其他学校仍然采用线下报名。今年，长安区、桥西区、新华区、裕华区、高新区全部公办义务教育学校入学，采取线上登记方式进行，以实现入学招生“阳光化”。

与此同时，全面落实义务教育免试就近入学规定，公办义务教育学校招收的本地户籍适龄儿童、少年，全部由就近入学方式确定，除依规调剂的学生外，不得招收片区外的适龄儿童、少年入学。

“今年的招生方案，要求网上报名，原则上就近入学，户口本和房本一致，托关系上学的路子不行了。之前虽然也提就近入学，但有跨区就读的办法，比如点招掐尖等，今年卡得特别严。”上述中介称，最近买房的不少客户，都是此前打算跨区就读、但新政策下路子被堵住，才转身去买学区房的。

记者在2023年版的招生方案中看到，相关文件也表示全面落实义务教育免试就近入学规定，同时列明了诸多违规招生行为，比如杜绝提前招生和掐尖招生；严禁以减免学费、虚假宣传、照顾分班等方式招揽和争抢生源；严禁借转学名义变相掐尖招生；取消各类特长生招生等。

但在现实中，跨区上学的情况并不少见。一位家长告诉记者，自己孩子今年要上初中，如果在片区内只能读较一般的学校，因孩子学习成绩较好，原本通过“点招”方式，锁定了另外一所优质民办初中。“点招即学校推荐排名靠前的学生，去相应学校考试，考过了就能就读。”

该家长还称，除了通过“点招”，还有更直接的花钱操作方式，中介费“十万起”。上述中介也表示，此前一些学校会留部分名额，这就有了“暗箱操作”的空间。不过，在“义务教育阳光招生”政策下，这些路子都行不通了，家长原本通过“点招”锁定的学校，现在也泡汤了。

“因为报名时间紧张，才出现特殊的溢价成交案例。”上述中介表示，有家长上午来店里就不走了，说今天必须把事情办好，只看总价低的学区房，上午签合同、第二天就去过户，为报名入学做准备。

学区房再受追捧

义务教育阳光招生，是当下政策所向。

今年四月份，教育部曾发布通知，将开展2024年义务教育阳光招生专项行动，坚决整治“暗箱操作”“掐尖招生”等现象，严肃查处各类跟招生入学挂钩、关联的收费行为，严格规范招生行为。教育部还成立了专项工作组开展调查督导，要求各地教育行政部门全面排查招生工作。

石家庄本次政策，也是对义务教育阳光招生专项行动有关要求的落实。不过，对“一心为娃”的家长来说，教育从不是一件简单的事，择校更是抢在“起跑线”的第一步。当下，不仅是今年着急入学的家庭，其他家长也开始提前考虑，是否要趁早买入“学区房”？

“明年小升初现在还在焦虑买房，不知道会不会耽误孩子上学？”“新政出台后，学区房会一直涨吗？我家孩子过几年上学，需要现在就去抢房吗？”社交平台上，不少当地网友如此询问。

有人在政策出台后，毫不犹豫“上了车”。一位家长告诉记者，招生政策出来后，自己一天时间就完成了买房、过户等事宜，两个孩子的学区已准备妥当。“65平方米的户型总价132万，虽然有溢价，但老大上初中着急用，后续老二还可以继续用。如果不是两个孩子，可能就不考虑了。”

另一家长也表示，凌晨听说政策后，立马就坐不住了，有朋友的孩子确实已被“退回”，需要按正常划片入学。自家孩子明年也即将幼升小，为了让孩子到更好的学校，还是决定上车学区房，即便溢价“高到离谱”。与此同时，尽量选择好户型好楼层，方便未来自住需求。

在石家庄一热门学区房附近，记者看到某中介门店只剩店长“留守”，其他人都已带客户去看房。该店长表示，自从石家庄招生政策出台后，最近门店成交的房源，几乎都是家长为孩子谋划学区房，小区均价两万左右，家长大多优先选择总价低、小面积房型，成交量确实比以前多。

另一热门小区人流也络绎不绝，中介甚至在门口支起了卖房牌子。据中介称，这两天该小区成交了不少房源，大多是之前参加“点招”被退回的，价格每平米大约上涨1000～2000元左右。“小区房龄老，总价比附近学区房低，一室一厅总价约110万～130万，新房源还在不断挂出来。”

看到学区房市场掀起“小高潮”，有的二手房业主蠢蠢欲动，试图趁机涨价。

记者在中介平台看到，当地某热门学区房小区，最近一周上新了33套房，其中有房源面积66平方米，挂牌价160万元，均价达到25106元/平方米，而该小区挂牌均价仅19064元/平方米。“这边的顶楼房源，以前卖110万左右，现在已经没这个价格了，业主会想涨价十几万。”

附近一房龄高达30年的老旧小区，因建成年代较为久远，小区路面及楼栋都已经老旧，但因在一流初中附近，看房人群和中介不时出现，且有新挂牌房源价已经明显超过小区均价，53平方米的房源售价140万元，每平米均价两万六左右，而该小区近半年成交均价仅两万每平。

跟不久前挂牌的房源相比，新上架房源也明显有溢价，比如该小区今年5月上架的一套53平方米的房源，售价大约135万元；今年6月上架的一套66平方米的房源，售价也仅135万元；去年九月挂牌的一套房，73平方米售价135万元，都比那套总价140万的价格更低。

另一平时很少有房源挂牌、流通量很小的小区，这两天也上架了三套房。一套7月16日挂牌的房源，面积77平方米挂牌价159万元，一周时间几乎每天都有带看；另一16日挂牌的新房源，面积62平方米售价132万元，带看同样不少，原因都是房源“步行3分钟到某某中学”。

专家：市场局部繁荣会回归理性

在历来地产周期中，“学区房”一直是较为特殊的存在，一方面受各地入学、划片等政策影响较大，另一方面，家长对优质教育资源的追逐，短期内并不会轻易消失。

经手那套“四万一平”房源的中介告诉记者，自己在该片区工作已经近十年，十年时间起伏，见证过市场数次调整，相较而言，一流梯队的学区房确实比较保值，至少不会“跌太多”。

“这个片区房价是从15年涨起来的，以前每平米八九千，有人花90万就买套房，现在最起码能涨百万左右。家长不是出于投资目的，只为孩子教育，但从最后结果来看是赚的。”他称，疫情期间学区房也有所掉价，但从去年初开始，片区价格又开始上行，每平米上涨三千左右。

他还表示，即便只有一街之隔，旁边没有被划入相应学区的小区，均价便比街的另一边低一万左右。“房子老不是问题，一样有人出手去买。”他称，背后支撑力都是重视教育的家长，认可附近学校的教育资源，不仅重成绩也重素质教育，于是才愿意为房子买单。

对上述现象，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，当下市场环境下，学区房出现局部热潮，一定程度上反映出，在教育资源竞争激烈的背景下，家长对优质教育资源的追求从未减弱，这使得学区房在市场调整期仍具有一定的吸引力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，石家庄最近的学区房热潮，是政策释放引发局部市场繁荣，购房需求短期集中释放的结果，对家长来说，必须符合政策规定，且要助力孩子教育。

即便如此，在上述中介看来，当下市场还是有些“非理性”了。他举例称，现在系统上新的不少房源，溢价都偏高了，有的房子正常卖100万左右，现在挂牌价150万，明显高于市场价值。“最近成交高，是因为家长时间太紧，涨价的也能卖出去，后续市场可能会回归理性。”

李宇嘉表示，等这波需求释放完以后，学区房局部高热的情况会稳定下来，目前很多城市也在发力教育均等化、集团化、普惠化等，尤其是对省会城市来讲，因省内其他城市人口大量迁入，对教育公平的需求是很迫切的，会逐渐缩小学校间的质量差距，学区房的高热也会降温。

关荣雪也认为，随着教育政策的逐步完善和教育资源的逐步均衡化，未来学区房回归市场正常价值可能是趋势。各地政府在推动教育资源均衡化方面已经采取了多项措施，例如增加教育投入、优化学校布局、促进教育公平等，这些都有助于减少学区房的非理性溢价。

一位没有着急买学区房的家长告诉记者，如果未来能控制住点招、掐尖等现象，学生都落实就近入学，优质生源不被集中到个别学校，未来学校之间的水平也许会拉平。“但过程应该很漫长，现在的政策不是终点，还需要各个学校都配有好老师，真正实现资源均衡。”

从石家庄整体房价情况看，中国房地产指数系统百城价格指数显示，6月份，石家庄市新建商品住宅价格环比上涨0.18%，平均价格为11982元/平方米；二手住宅价格环比下降0.75%，样本平均价13134元/平方米，市场仍在调整周期，二手房价格仍待企稳。

孙梦凡

销售低迷，上行难成主流趋势。

这一调整有明确政策依据，即房贷利率调整和房价挂钩。

过去在投资客对学区房的炒作中，学区房价格早已偏离应有价值。

包括石家庄在内，近年来，多地正加速打造强省会，做大做强中心城市，增强对所在省域的引领带动作用。

郑州的商品房销售并没有伴随着一系列刺激政策杠杆手续费，迎来突然的复苏。